Доходный дом — это тип многоквартирного (обычно многоэтажного) жилого здания, построенного для сдачи квартир или отдельных помещений в аренду (съём жильцам) с целью получения регулярной прибыли от аренды. Концепция доходного дома предполагает, что владелец не живёт сам в здании, а использует его исключительно как инвестицонный актив. 🏢
| Критерий | Описание |
|---|---|
| Назначение | Сдача помещений в аренду для получения дохода |
| Состав помещений | Преимущественно квартиры, иногда коммерческие помещения (магазины, мастерские, офисы) |
| Количество владельцев | Один или несколько (часто один владелец или компания) |
| Период распространения | Наибольшая популярность — конец XIX – начало XX века |
| Местоположение | Городская застройка, обычно центральные или густонаселённые районы |
| Юридический статус | Частная собственность, иногда коммунальная или муниципальная |
| Главная цель | Регулярный пассивный доход |
- Доходные дома известны в городском строительстве как заметные архитектурные объекты.
- Они формируют районы массовой многоквартирной застройки.
- Существуют до сих пор как в историческом, так и в новом виде (современные аналоги — арендные жилые комплексы).
Ключевые черты доходных домов
- Функциональность: Чёткое разделение пространства на квартиры для аренды, наличие удобств для жильцов: лестниц, коридоров, иногда — дворов или подсобных помещений.
- Экономическая роль: Источник дохода для частных лиц, инвесторов и предпринимателей — так как сдача внаём гарантировала постоянную прибыль.
- Архитектура: Доходные дома конца XIX – начала XX века часто обладают выразительным архитектурным обликом: фасады в стиле модерн, эклектики, неоренессанса. Отличались широкими парадными входами, двориками-колодцами, балконами, эркерами.
Виды доходных домов
- Типовые доходные дома: Строгая планировка, чаще всего многоквартирные, рассчитаны на людей среднего и ниже достатка.
- Элитные особняки и доходные дома премиум-класса: Более изысканная отделка, квартиры большей площади, рассчитаны на состоятельных арендаторов.
- Комбинированные здания: Первый этаж — магазины, лавки, мастерские; выше — жилые помещения для сдачи.
Исторические доходные дома стали массово появляться в Европе, а позже и в Российской империи со второй половины XVIII века. Наибольшего развития система получила в конце XIX – начале XX века, когда быстро росло городское население и спрос на городское жильё. В Петербурге, Москве, Киеве, Риге и других крупных городах строились целые кварталы доходных домов. Часто их владельцами были купцы, банкиры, промышленники — строительство доходных домов считалось надёжной инвестицией. После революции 1917 года большинство доходных домов в России было национализировано и передано государству под коммунальные квартиры. В XXI веке аналогами служат современные арендные дома, хотя исторические доходные здания продолжают эксплуатироваться.
Знаковые представители
- Пётр Бенуа — архитектор, создавший ряд выдающихся доходных домов в стиле эклектики и модерн в Санкт-Петербурге; проекты Бенуа отличаются гармоничным сочетанием эстетики и практичности для арендаторов.
- Сергей Шервуд — российский архитектор, внёс существенный вклад в развитие архитектуры московских доходных домов, создал многочисленные образцы таких зданий в конце XIX века, экспериментируя с внешней и внутренней планировкой.
Чем доходные дома отличаются от других видов жилья?
- Доходный дом — это здание одной частной собственности, где все квартиры изначально предназначены под сдачу и находятся под единой системой управления. Обычные многоквартирные дома (например, современные «панельки» или «кирпичи») состоят из квартир, находящихся в собственности разных людей.
- В доходном доме арендаторы не могут распоряжаться помещением на своё усмотрение (например, продавать квадратные метры), поскольку они не собственники.
Роль доходных домов в истории города
В довоенной России доходные дома сформировали значительную часть архитектурного облика исторических центров. Они позволяли быстро увеличить плотность населения в урбанизированных районах, предоставляли возможность горожанам жить рядом с работой и инфраструктурой.
В послереволюционный период эти здания стали базой для первых коммунальных квартир в СССР. В наши дни многие доходные дома являются архитектурными памятниками и объектами культурного наследия, активно используются или реставрируются для новых арендных и элитных квартир.
Возможности и проблемы доходных домов
- Они служат источником стабильного дохода для владельцев/инвесторов.
- Обеспечивают арендаторов жильём в городах с высокой стоимостью покупки недвижимости.
- Во многих странах регулирование сферы аренды накладывает ряд ограничений — требуется поддерживать здания в хорошем состоянии, соблюдать права жильцов.
- Старые доходные дома порой сталкиваются с проблемами технического состояния, необходимостью капитального ремонта.
FAQ по смежным темам
- Как отличается жилой комплекс от доходного дома?
- Жилой комплекс — это группа зданий с квартирами, которые обычно продаются покупателям в собственность. Доходный дом — это единое здание, все помещения в котором принадлежат одному владельцу и сдаются в аренду.
- Что такое коммунальная квартира и как она связана с доходным домом?
- Коммунальная квартира — это квартира, в которой проживают несколько семей, каждая занимает одну или несколько комнат и пользуется общими кухней и санузлом. После 1917 года многие доходные дома были перепрофилированы именно под коммунальные квартиры.
- В каких странах доходные дома сейчас популярны?
- Концепция доходных домов распространена в Германии (многоквартирные Mietshaus), Франции, США (apartment building), а также в России (особенно в крупных городах).
- Можно ли сейчас купить исторический доходный дом?
- Да, такие здания продаются, однако покупка связана с обязательствами по реставрации и сохранению исторического облика, а эксплуатация регулируется законодательством о памятниках культуры.
- Почему инвесторы до сих пор вкладывают в доходные дома?
- Потому что такие объекты обеспечивают периодический доход от аренды, а в случае удачного расположения и реставрации — могут существенно вырасти в цене.
